Stéphane Pedrazzi : En ligne avec nous, Benjamin Sacchet, Directeur Associé chez Avant-Garde Family Office. Bonjour Benjamin.
Benjamin Sacchet : Bonjour Stéphane.
Stéphane Pedrazzi : On va parler de notre valeur ajoutée, le titre Unibail Rodamco Westfield. C'est l'un des leaders mondiaux de l'immobilier commercial. On va d'abord dire quelques mots sur l'entreprise. C'est vraiment un groupe foncier de référence pour les centres commerciaux.
Benjamin Sacchet : Absolument Stéphane. J'aime bien illustrer quand je parle d’Unibail, en disant quels centres commerciaux ils ont et à quel endroit. Vous avez les quatre temps à la Défense, Châtelet-les-Halles, c'est eux, le Carrousel du Louvre, c'est eux, Euralille à Lille, c'est eux, la Part-Dieu à Lyon, c'est eux. Ils ont aussi un portefeuille de bureaux et de congrès, par exemple, le Palais des Congrès de Paris, rien que ça, ou encore le Parc des Expositions Versailles qu'on connaît tous quand on habite à Paris. En synthèse, vous êtes vraiment sur des actifs de premier plan. Et ça, ce point-là va être vraiment très important pour la suite de mes explications. J'ai cité des emplacements en France parce que ça parle aux gens qui nous écoutent, mais ce maillage, vous pouvez le dupliquer dans plusieurs pays d'Europe et même outre-Atlantique.
Stéphane Pedrazzi : Actif de premier plan, vous le dites. En revanche, le titre, lui, depuis quelques jours, il patine un peu sur les marchés.
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Benjamin Sacchet : Depuis même quelques années, même si c'est bien repris, c'est complètement vrai, c'est aussi là que se cache la bonne idée. Je vous refais les six dernières années d’Unibail en quelques mots pour qu'on comprenne vraiment le contexte. Ils achètent Westfield sur un haut de marché, les loyers ne couvrent pas les intérêts. Le levier, évidemment, est très stratégique dans ces opérations où ils se mettent en difficulté. Ensuite, vous avez eu la Covid, la concurrence du commerce en ligne qui met en difficulté tout l'immobilier commercial. Vous avez aussi des rumeurs d'augmentation de capital au plus bas. Je rappelle que c'est un titre qui est passé de 200 à 30 €. Et finalement, vous avez Xavier Niel et l'ancien directeur de la structure qui montent au capital et prennent les rênes. Depuis, le changement est très clairement palpable avec un alignement des intérêts. La société a notamment repris la distribution des dividendes qu’elle a stoppée pendant plusieurs années. Je pense qu'on peut dire que le pire est clairement derrière nous.
Stéphane Pedrazzi : En termes de recommandation, vous êtes neutre, vous, sur la valeur ?
Benjamin Sacchet : Exactement, on est neutre, malgré ce florilège de compliments que je fais au titre. On est neutre pour plusieurs raisons. Déjà, on estime que le marché, dans sa globalité, est plutôt optimiste, sans parler d'euphorie. Donc nous, on doit trouver des alternatives pour quand même sortir du rendement. Chez Avant-Garde Family Office, on fait ça en partie avec plein d'autres outils, on peut le faire, mais en partie, il y a des produits structurés. Et sur Unibail, vous avez justement en ce moment des primes de risque intéressantes qui permettent d'aller chercher des rendements autour de 10%, même dans des scénarii que nous, on considère plutôt cataclysmiques. Un des indicateurs clés à regarder très clairement sur un Unibail ou sur une foncière, c'est la décote relative à l'actif net. C'est-à-dire la décote par rapport à la valeur réelle. Et aujourd'hui, 70 à 80 euros, pour nous, c'est clairement plutôt ce qu'on appelle un fair price, le prix correct sur Unibail. Et c'est pour ça qu'on estime que c'est plutôt une bonne idée d'en mettre en place sur ce type de stratégie. Évidemment, l'avis qu'on retrouve quand même en trame de fond est globalement assez positif sur le titre. C'est pour ça qu'on en parle aujourd'hui, Stéphane.
Stéphane Pedrazzi : Merci beaucoup Benjamin Sacchet, Directeur Associé chez Avant-Garde Family Office.
